Quais são as etapas de uma obra até a entrega das chaves?

Na hora de comprar um apartamento na planta, você precisa conhecer as etapas de uma obra. Afinal, elas vão determinar como a construtora irá executar o trabalho e de que forma a incorporadora administrará todo o projeto.

Tudo isso também interfere na entrega do imóvel para você. Se as fases da obra demorarem, a tendência é que a entrega das chaves atrase e seja necessário mais tempo para ter a propriedade apta para uso.

Da mesma forma, entender como se dá todo esse processo é sinônimo de fazer um acompanhamento mais proveitoso de seu desenvolvimento. Ou seja, você verifica se o planejamento está sendo executado da maneira certa e coloca em prática todos os seus direitos.

Para ajudar nessa empreitada, criamos este post com todas as fases de uma obra. Aqui, você verá o que acontece desde o início até a entrega das chaves para saber cada detalhe do que ocorre nos “bastidores” da viabilização de um imóvel. Então, que tal conhecer mais sobre o assunto?

Etapas de uma obra até a entrega das chaves

As etapas de uma obra até a entrega das chaves são:

Fases da obra pré-projeto

Antes mesmo do projeto de engenharia e arquitetônico ser executado, é necessário passar por alguns estágios. Veja quais são eles abaixo.

Estudos de mercado e de viabilidade

Consiste em fazer um levantamento para saber se há demanda e se o local é adequado para receber as diferentes etapas de uma obra. Para chegar a essa conclusão, verificam-se pontos como:

• terrenos: as áreas disponíveis na cidade são avaliadas, sempre de acordo com o plano diretor;

• público: avalia-se qual é o tipo de cliente ideal e se ele se interessará pelo empreendimento;

• venda: há a reflexão sobre o potencial comercial, considerando o público-alvo e o perfil de cliente ideal;

• aspectos jurídicos e burocráticos: é analisada a documentação necessária para a autorização do projeto na prefeitura e a existência de pendências jurídicas;

• custos: ocorre o cálculo do valor das diferentes fases da obra e se será possível financiá-la e/ou encontrar investidores para custeá-la.

Todas essas avaliações devem contar com a ajuda de engenheiros. Eles conseguirão verificar se realmente será possível dar vida ao empreendimento.

Aquisição do terreno

A compra do local será baseada nos estudos anteriores e também nos requisitos de viabilidade dos terrenos disponíveis. Aqui, são considerados:

• infraestrutura, isto é, se há pavimentação, canalização de água e esgoto, estrutura para rede elétrica, entre outros;

• vegetação protegida ou nascentes nos arredores. Nesse caso, o custo e o tempo de autorização na prefeitura tendem a ser maiores devido às licenças ambientais.

Regularização do terreno

Depois da aquisição do local, é preciso regularizá-lo. Isso significa assinar todos os contratos, registrar o terreno no cartório e garantir que a transferência da área seja feita. Lembre-se de que esse é o momento da autorização na prefeitura. Portanto, os documentos devem ser reunidos para evitar uma possível demora.

Elaboração do projeto

Com toda a parte burocrática finalizada, está na hora de desenhar o projeto arquitetônico. Esse procedimento é realizado por engenheiros, arquitetos, urbanistas e topógrafos. Assim, será possível definir onde será a portaria, quais áreas de lazer estarão disponíveis, se terá sacadas nas unidades e outros aspectos.

Neste passo, é elaborada toda a planta baixa do imóvel. É quando a ideia ganha vida no papel para depois se transformar em realidade. Por isso, é uma das mais empolgantes etapas de uma obra, já que todos os cortes, fachadas, cobertura e detalhes de janelas e portas são indicados.

Caso essas etapas sejam realizadas de forma inadequada, o conforto térmico e acústico, assim como a circulação de ar, são prejudicados. Aqui, ainda são consideradas diferentes fases do processo — inclusive, algumas que tendem a demorar bastante para serem terminadas. Elas fazem parte dos projetos complementares e são as seguintes:

• iluminação;

• hidráulica;

• elétrica;

• estrutural;

• fundação;

• drenagem;

• paisagismo;

• pavimentação, quando for o caso;

• terraplanagem.

Além disso, o projeto deve passar por análise da prefeitura. A partir disso, são emitidos a matrícula do imóvel e o alvará de construção. Por isso, ele deve estar de acordo com as normas da cidade.

Nesse momento, também se faz a incorporação imobiliária, o procedimento que permite a venda dos imóveis na planta. Assim, é necessário ter:

• certidões negativas;

• posse do terreno;

• memorial descritivo da obra;

• regras do condomínio;

• quadros de áreas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT).

Cálculo do orçamento

Está tudo regularizado? A próxima entre as várias etapas de uma obra é a montagem do orçamento do empreendimento. Isso é importante para haver uma estimativa de gastos e garantir que a construção termine e seja entregue no prazo.

Nessa fase, costuma-se usar o Custo Unitário Básico de Construção (CUB), indicador previsto pela lei nacional para determinar o custo de um empreendimento no ramo da construção civil. Esse valor varia conforme a cidade, isto é, não existe um padrão único no país.

Ao realizar o cálculo, alguns ajustes podem ser feitos para assegurar o melhor custo-benefício para as diferentes etapas da obra. Isso é necessário para o comprador ter um imóvel com mais qualidade.

O orçamento ainda é relevante, porque determina os materiais utilizados. Essa é uma grande responsabilidade. Por isso, é fundamental que engenheiros e arquitetos trabalhem juntos para alcançar o máximo de eficiência e cumprir os valores previstos.

Canteiro de obra

A montagem do canteiro de obras passa pelo fechamento do terreno, a fim de proteger as ferramentas, o maquinário e os materiais. Isso também evita que pessoas sem autorização entrem no espaço e traz mais privacidade para os colaboradores.

O local também deve ter instalações temporárias de água e luz e uma placa com a imagem do projeto e os dados da incorporadora. Tais informações facilitam que pessoas interessadas entrem em contato.

Movimentação de terra

A movimentação de terra abrange uma série de práticas que adéquam o terreno para as seguintes etapas de uma obra. Em um primeiro momento, é preciso limpar o terreno. Então, ele passa pela terraplanagem, ou seja, é planificado conforme o projeto topográfico e o solo é compactado. Isso prepara o espaço para a próxima fase.

Nesse momento, também é feita a escavação. Essa é mais uma etapa de preparação para as fundações, sendo que o foco é garantir a segurança e a sustentação da estrutura a ser levantada.

Assim, a escavação precisa ser bem realizada para evitar rachaduras, desqualificação do imóvel para uso e falta de sustentação das paredes. Conforme ela é feita, são colocadas valas e furos que encaixam na fundação, que vem em seguida.

Fundação

A fundação é a sustentação do empreendimento. Por isso, é executada em concreto e aço, sendo que não se deve poupar nesse momento. Essa é uma das principais etapas de uma obra, ainda que você nem chegue a vê-la.

Isso porque ela distribui a carga da construção no solo. Ou seja, a fundação evita o aparecimento de rachaduras e trincas. Além disso, o trabalho executado depende do tipo de solo e das características da obra.

Portanto, é essencial contratar uma empresa confiável, que trabalhe com os materiais com a maior qualidade do mercado. Depois de toda essa parte estar pronta, é feita a cura do concreto, que se trata de garantir que o concreto esteja hidratado com intuito de ele adquira as características desejadas para a construção civil, como a resistência.

Estruturação

É no estágio de estruturação que colunas, vigas, pilares, sapatas, lajes e cintamentos de sustentação são implementados. Normalmente, utiliza-se o concreto armado, porque ele evita deformidades e rachaduras. Portanto, é uma etapa que também pode demorar, porque precisa ser bem-feita.

Alvenaria

A etapa da obra chamada de alvenaria pode ser feita de duas formas:

• convencional: utiliza tijolo, areia e cimento para preencher os espaços que ficaram entre as vigas de sustentação. Assim, são erguidas lajes e paredes, que dividem os ambientes dos imóveis;

• estrutural: é uma montagem em bloco, em que cada uma dessas partes sustenta o empreendimento. Assim, não existem colunas nem vigas. Porém, de modo geral, os moradores não podem alterar a estrutura do imóvel, sob pena de prejudicar a sustentação. Ou seja, costuma ser impossível remover paredes.

Assim que a alvenaria é finalizada, é realizado o reboco e o chapisco para o recebimento dos revestimentos. No entanto, esse processo é realizado em conjunto com as instalações elétrica, hidráulica e complementares, o que o torna uma das relevantes etapas de uma obra.

Caso não aconteça esse trabalho conjunto, será necessário quebrar paredes e refazê-las, o que gera custo e atrasa a construção.

No processo de erguer as paredes, também são assentados vãos e blocos para a instalação de batentes e portas. Dessa forma, a alvenaria deixa tudo pronto para fazer a parte estética.

Instalação elétrica, hidráulica e complementares

No projeto de engenharia, é preciso estabelecer onde serão feitas as instalações elétricas, hidráulicas e outras. Assim, os profissionais capacitados devem acompanhar a construção para garantir que tudo saia conforme o esperado e sem a necessidade de retrabalho.

Portanto, é essencial contar com eletricistas e encanadores que possam fazer o procedimento da forma certa. Por exemplo, a instalação hidráulica exige que seja encontrada a vala certa para fazer a perfuração e passar o encanamento.

Ao mesmo tempo, é pensada na infraestrutura para cabos. Esse quesito segue as normas da ABNT e da Agência Nacional de Telecomunicações (Anatel). Nas instalações complementares, ainda são considerados ar-condicionado, gás, banheira, chuveiro, entre outras.

Como são vários detalhes, o ideal é seguir um planejamento específico, definido pelo engenheiro ainda na elaboração do projeto. Dessa forma, algumas fases do empreendimento serão realizadas após a alvenaria e outras já farão a previsão dos espaços.

Revestimento de fachada

Enquanto o trabalho interno continua sendo executado, o revestimento de fachada inicia. Essa é mais uma parte primordial entre as várias etapas de uma obra, que exige controle de qualidade, inspeção dos serviços e boa escolha dos materiais usados.

Assim, é importante seguir todas as indicações. Por exemplo, lavagem cuidadosa da fachada antes do chapiscamento e ensaios prévios para saber quais as condições esperadas.

Também é fundamental escolher o revestimento certo, de acordo com as características do projeto. Dessa forma, evitam-se danos na estrutura.

Impermeabilização

A impermeabilização se trata de uma das etapas de uma da obra com maior impacto em sua preservação. Ela envolve a aplicação de produtos específicos para que as superfícies expostas sejam capazes de suportar as intempéries climáticas. De forma bem clara, essa fase do empreendimento evita infiltrações, bolores, manchas, mofo, entre outros males.

Para ser realizada da forma correta, esse estágio depende de um projeto bem executado, que considere as interferências construtivas. Por exemplo, movimentações estruturais, tipo de edificação, segurança dos trabalhadores e mais variáveis. Também é preciso seguir as normas técnicas vigentes.

A partir disso, três processos são realizados, no que se refere à impermeabilização:

• preparação da superfície: visa a eliminação de sujeiras e regularização de pontos falhos;

• aplicação do produto: varia conforme o tipo de produto e o fabricante. Ainda considera os detalhes da construção;

• teste de estanqueidade: consiste no tempo de cura definido pelo fabricante. Então, é feito esse experimento para verificar a eficiência da impermeabilização.

Revestimentos

Normalmente, os revestimentos contemplam os pisos cerâmicos e os azulejos da cozinha, do banheiro e da lavanderia. Pode abranger a instalação de porcelanato, cerâmica, pastilhas e até laminado ou vinílico.

Esquadrias de alumínio

As esquadrias fazem parte do acabamento e deixam o imóvel mais bonito. No caso das de alumínio, elas exigem que todas as etapas a seguir estejam finalizadas:

• gesso no teto;

• massa corrida e textura nas paredes;

• piso assentado com o rebaixo para embutir os trilhos;

• pingadeira e soleira;

• impermeabilizante flexível aplicado;

• cerâmica em paredes de cozinha e banheiro;

• selador e demão de pintura interna e externa.

Além disso, é preciso que as esquadrias de alumínio sejam instaladas por um profissional especializado. Assim, sua durabilidade e funcionalidade são asseguradas.

Esquadrias de madeira

Devem ser instaladas assim como as de alumínio. No entanto, exigem um cuidado extra. É fundamental tratar a madeira para superar as intempéries e evitar pragas, como cupins. Por isso, esse trabalho também deve ser feito por profissional capacitado.

Louça e metais

Também nas etapas de uma obra relacionadas aos acabamentos, são colocados louças e metais. As peças são escolhidas pela beleza e ergonomia. Normalmente, são inseridos:

• pias e cubas;

• vasos sanitários;

• torneiras e misturadores;

• acessórios, como penduradores de toalha, porta-papel, entre outros.

Pintura

É a fase do empreendimento que finaliza o acabamento das paredes e do teto. Por ser um reboco novo, é realizado o lixamento da superfície para tirar irregularidades. As possíveis imperfeições são corrigidas com massa corrida. A pintura também é realizada na parte externa do empreendimento. Assim, é garantida a máxima proteção das estruturas.

Elevadores

Uma das últimas etapas de uma obra é a instalação dos elevadores. O espaço adequado já está preparado. Sendo assim, profissionais especializados fazem a implementação do equipamento com os cabos e outros materiais de sustentação.

Paisagismo

O paisagismo é decorativo, mas ajuda a vender e trazer qualidade de vida para os moradores. Por isso, é um dos últimos estágios do empreendimento, apesar de ser previsto já na elaboração do projeto.

Limpeza e organização finais

A limpeza e organização finais basicamente consistem na última entre as etapas de uma obra. Esse processo abrange a retirada de detritos pesados, restos de obras, higienização de vidros e esquadrias e faxina detalhada do ambiente para seu uso. A partir disso, os moradores podem começar a entrar no imóvel.

Entrega das chaves

Com todas as fases da obra anteriores prontas, é feita a entrega das chaves. Nesse momento, os moradores fazem uma vistoria para verificar se tudo foi entregue conforme o prometido. Por isso, ajustes nas unidades autônomas podem ser necessários.

Depois de passar por todas essas etapas de uma obra, você já consegue morar no local e realizar o seu sonho. Afinal, um imóvel comprado na planta exige preparação e espera, mas isso vale a pena, especialmente quando se conta com uma incorporadora de qualidade.

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