12/05/2025

Desocupação de imóvel alugado: o que o locador precisa saber

Helbor

Quando chega o momento da desocupação de um imóvel alugado, é fundamental que o locador esteja bem informado sobre seus direitos e deveres. Esse processo, quando conduzido de forma correta e amparada pela legislação, evita conflitos com o inquilino e garante que a devolução do imóvel ocorra sem imprevistos. Sendo assim, neste artigo explicamos o que o locador precisa saber para solicitar a desocupação de forma adequada, quais são os prazos legais e em que situações a solicitação pode ser feita. Acompanhe e tire suas dúvidas sobre o tema! ## **Como funciona a desocupação de imóvel alugado?** A desocupação de um imóvel alugado é regulamentada pela **[Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91)](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm)**, que estabelece os direitos e deveres tanto do locador quanto do locatário. De modo geral, o imóvel deve ser devolvido ao final do contrato de locação ou em situações específicas previstas em lei. Além disso, **existem hipóteses que permitem o encerramento antecipado do contrato**, como falta de pagamento, necessidade de reformas urgentes ou venda do imóvel — desde que não haja cláusula de vigência protegendo o inquilino. ## **Qual o prazo para desocupação de imóvel?** O prazo para desocupação de um imóvel alugado pode variar conforme o tipo de contrato e a situação da rescisão. De acordo com a Lei do Inquilinato, os principais prazos são: - **30 dias:** é o prazo mais comum, aplicado quando o locador solicita a desocupação após o término do contrato ou em contratos por tempo indeterminado. O locador pode pedir a desocupação a qualquer momento, desde que respeite o prazo de notificação com antecedência mínima de 30 dias; - **15 dias:** em casos de despejo por falta de pagamento, o inquilino pode evitar a ação judicial se quitar a dívida no prazo estabelecido; - **Imediato ou conforme decisão judicial:** em situações graves, como danos ao imóvel ou uso indevido da propriedade, o prazo pode ser determinado por um juiz, conforme a urgência da situação. É importante ressaltar que o contrato de locação pode prever prazos diferentes, desde que estejam em conformidade com a legislação. Por isso, o locador deve sempre consultar o documento e, se necessário, buscar orientação jurídica para garantir que o processo de desocupação ocorra dentro da lei. ## **O locador precisa pagar multa na desocupação de imóvel alugado?** Em regra, o locador não paga multa na desocupação do imóvel alugado. A multa contratual costuma ser aplicada ao inquilino, principalmente nos casos de saída antes do fim do prazo estipulado no contrato com prazo determinado. No entanto, existem exceções que merecem atenção. Se o proprietário solicitar a devolução do imóvel antes do término do contrato sem uma justificativa legal prevista, ele pode ser **responsabilizado por eventuais prejuízos ao inquilino**. Nesses casos, é possível que haja indenização, conforme entendimento judicial ou acordo entre as partes. ## **Como solicitar a desocupação do imóvel?** ### **Formalize o pedido de desocupação por escrito** O primeiro passo para solicitar a desocupação do imóvel é formalizar o pedido por escrito. Essa comunicação deve ser clara, objetiva e conter informações como a data do pedido, o prazo para a entrega das chaves e, se necessário, a justificativa para a solicitação. A recomendação é **utilizar meios que permitam comprovação**, como carta registrada com aviso de recebimento (AR), e-mail com confirmação de leitura ou notificação extrajudicial. Assim, o locador se resguarda legalmente e evita questionamentos futuros sobre prazos ou descumprimentos. ### **Certifique-se de que o imóvel esteja em conformidade para a devolução** Antes de receber o imóvel de volta, o locador deve verificar se ele está nas mesmas condições em que foi entregue, conforme descrito no **[laudo de vistoria inicial](https://www.helbor.com.br/blog/mercado-imobiliario/vistoria-de-apartamento)**. Isso inclui aspectos como pintura, limpeza, funcionamento das instalações elétricas e hidráulicas, além da integridade de portas, janelas e demais itens previstos no contrato. Caso sejam identificados danos ou alterações não autorizadas, o proprietário pode solicitar reparos ou descontos no valor da caução, se houver. A vistoria final deve ser realizada preferencialmente com a presença do inquilino, para que haja transparência durante o processo. ### **Faça acordos de forma documentada e assinada por ambas as partes** Sempre que precisar fazer algum acordo com o inquilino, como sobre prazos ou reparos no imóvel, é importante que tudo seja registrado por escrito. Isso ajuda a evitar qualquer mal-entendido no futuro e assegura que as duas partes saibam exatamente o que foi combinado. O ideal é que o documento inclua as assinaturas de ambas as partes, deixando tudo bem resolvido caso surjam dúvidas mais tarde. Para maior segurança, use **contratos ou aditivos que possam ser facilmente acessados por ambos, seja por meio físico ou digital**. ## **Em quais situações o locador pode solicitar a desocupação do imóvel?** ### **Após o término do contrato de locação com prazo determinado** Quando o contrato de locação tem prazo determinado, o locador pode solicitar a desocupação do imóvel assim que o contrato chegar ao fim, sem precisar justificar o pedido. O locatário deve entregar o imóvel na data estipulada no contrato, e **o locador tem o direito de reter a caução ou pedir reparos**, caso o imóvel não esteja em conformidade com as condições acordadas. Lembrando que é importante que o locador faça a solicitação formal de desocupação com antecedência, respeitando o prazo mínimo de 30 dias, conforme a Lei do Inquilinato. ### **Em caso de venda do imóvel** Se o locador decidir vender o imóvel durante o período de locação, ele pode solicitar a desocupação, mas precisa seguir algumas regras. Caso o contrato seja por tempo determinado, **a venda não altera as condições**, e o inquilino deve permanecer até o final do prazo. No entanto, se o contrato for por tempo indeterminado, o locador pode pedir a desocupação. Agora, quando o novo comprador deseja ocupar o imóvel, **o locatário tem o direito de ser notificado com antecedência e de ser indenizado** por eventuais custos de mudança ou outros prejuízos. ### **Na falta de pagamento do aluguel ou encargos por parte do inquilino** Como mencionado anteriormente, quando o inquilino deixar de pagar o [valor do aluguel](https://www.helbor.com.br/blog/mercado-imobiliario/valor-do-aluguel) ou encargos acordados, o locador pode pedir a desocupação do imóvel. A Lei do Inquilinato prevê que, em caso de falta de pagamento, o locatário tem até 15 dias para quitar a dívida antes que o despejo seja solicitado judicialmente. Caso o pagamento não seja regularizado dentro desse prazo, o locador pode seguir com a ação de despejo. ### **Quando há danos ao imóvel** Quando o inquilino causa danos graves ao imóvel, comprometendo sua integridade ou valor, o locador pode exigir reparação imediata ou indenização. Em situações de recusa ou descumprimento, a lei permite a solicitação de desocupação, desde que seguidos os trâmites legais. Para evitar conflitos, recomenda-se **incluir cláusulas no contrato sobre responsabilidades por danos e realizar vistorias periódicas**. Essa prática facilita a identificação de problemas durante a locação e reduz riscos na devolução do bem. Caso as negociações extrajudiciais fracassem, o locador deve buscar orientação jurídica para iniciar o processo de despejo, comprovando os danos e o descumprimento do contrato. ### **Necessidade de reformas urgentes que exijam a desocupação** Por fim, o locador pode solicitar a desocupação do imóvel quando houver necessidade de reformas urgentes que afetem a segurança ou a habitabilidade do imóvel, como **problemas graves na estrutura, instalações elétricas ou hidráulicas** que ofereçam riscos à integridade física dos moradores, ou ainda casos de infiltração, que comprometam a salubridade do local. Nessa situação, o locador deve notificar o inquilino com antecedência, detalhando a urgência e a necessidade de desocupação para realização dos reparos. Vale salientar que, mesmo em caso de desocupação para reformas, **o inquilino tem o direito de preferência para retornar ao imóvel após a conclusão das obras**, caso haja interesse de sua parte e o contrato seja renovado. Além disso, o locador não pode [cobrar aluguel](https://www.helbor.com.br/blog/mercado-imobiliario/viver-de-renda) durante o período em que o imóvel estiver sendo reformado. Quer entender melhor seus direitos e deveres como locador? Então, confira o e-book "**[Guia Prático para Investidores: principais dúvidas sobre a locação de imóveis](https://issuu.com/revistahelbor/docs/helb_2325_design_ebook_n6_210x297_v2)**" e aprofunde seus conhecimentos sobre desocupação, contratos, garantias locatícias, entre outros. Tenha em mãos informações confiáveis para tomar decisões seguras e proteger seu patrimônio em todas as etapas do processo! ## **Resumindo** ### **Qual é o prazo legal para desocupar um imóvel alugado?** O prazo legal para desocupar um imóvel alugado é, em geral, de 30 dias após a notificação do locador, nos contratos por tempo indeterminado ou no fim do prazo contratual. Em casos de despejo por inadimplência, o inquilino tem 15 dias para regularizar a situação após ser notificado. Situações mais graves, como danos ao imóvel, podem exigir desocupação imediata por decisão judicial. ### **Quando o locador pode pedir o imóvel de volta?** - Fim do contrato por prazo determinado, sem renovação; - Venda do imóvel, caso não haja cláusula de vigência que proteja o inquilino; - Inadimplência do inquilino, como atraso no pagamento do aluguel ou encargos; - Danos ao imóvel ou uso indevido da propriedade; - Necessidade de reforma urgente, que exija a desocupação do imóvel. ### **Quando o inquilino não pode ser despejado?** - Durante a vigência de um contrato com prazo determinado, salvo se houver motivo legal para a rescisão (como inadimplência ou danos ao imóvel); - Quando há cláusula de vigência no contrato e o imóvel é vendido, garantindo o direito do inquilino de permanecer até o fim do contrato; - Em caso de pagamento da dívida dentro do prazo legal, em situações de inadimplência passível de purgação da mora (normalmente até 15 dias após a notificação); - Se não houver decisão judicial autorizando o despejo, nos casos que exigem intervenção do Judiciário. _créditos da imagem: Freepik_